Lúcio Oliveira
Um estudo conduzido por pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta a existência de uma bolha especulativa no mercado de imóveis do Brasil. O risco é que aconteça no país o mesmo estouro da bolha imobiliária nos EUA. Para os dois economistas que realizaram o estudo, a disparada do preço das casas, terrenos, apartamentos e locações comerciais estão resultando em valores irrealistas, incompatíveis com os movimentos de oferta e procura. Só entre janeiro de 2008 e março de 2012 a variação média do preço do imóvel no Rio de Janeiro foi de 168%, maior aumento dos preços na história da cidade em um período de quatro anos.
No Rio, a elevação tem se justificado em grande parte pelas Olímpiadas de 2016, que intensificou as obras públicas, tanto estéticas quanto de infraestrutura. Já a estabilização econômica e a expansão do Produto Interno Bruto na última década (média de 3,6% por ano de 2000 a 2010), aliados a uma inflação controlada, permitiram aumento do poder de compra médio do brasileiro. A junção destes fatores com a gradual queda na taxa de juros diminui o custo de financiamento – fator fundamental, segundo a pesquisa – já que grande parte das transações imobiliárias é levada a cabo com financiamento de longo prazo.
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| Comparativo de taxas de crédito pelo PIB em valores aproximados Fonte: Goldman Sachs (2011) |
Porém, não é somente com disparada nos preços do metro quadrado que uma bolha estoura. A grande vilã é a oferta de crédito elevada, isso vale não só para os imóveis, mas para qualquer tipo de bolha de investimento. Segundo o economista Ricardo Amorim, comentarista do programa Manhattan Connection, da GloboNews, e presidente da Ricam Consultoria, o crédito farto possibilita que os investidores comprem algo que não poderiam, aumentando o endividamento. A relação do crédito é de 46,5% pelo PIB, considerado baixo se comparado à maioria dos países desenvolvidos, onde esse nível é maior que o PIB. Mesmo com o crescimento observado desde 2004, o crédito imobiliário – o mais suscetível a gerar uma crise, já que envolve altos valores para a pessoa física – ainda figura entre os mais baixos do mundo. Apesar de ter subido muito nos últimos anos, os créditos hipotecários no país não chegam a 5% do PIB. Amorim explica que em todas as bolhas imobiliárias que ele estudou, essa relação superava 50%. Nos Estados Unidos, um ano antes de estourar a mais notória bolha hipotecária das últimas décadas, em 2008, esse índice era de 79%.
O que faz uma bolha estourar é uma súbita ruptura com a oferta do crédito, geralmente associada a uma elevação do custo do dinheiro (causada pela elevação da taxa de juros). É exatamente o contrário do fenômeno observado no Brasil, onde o crédito ainda tem muito espaço para expandir e seu custo está em queda. É muito difícil, portanto, uma bolha estourar em uma ou algumas cidades, pois é em é preciso um cenário nacional negativo para fazer a bolha estourar. Se os preços aumentarem acima da capacidade de compra apenas no Rio, por exemplo, a tendência é que eles abaixem naturalmente. Isso se não houver uma crise de crédito no país inteiro. Ricardo Amorim acredita os preços estão realmente elevados até para os padrões internacionais, o que diminuirá consideravelmente o ritmo de aumento nos próximos anos. Pode haver até reduções, o que ele considera saudável e capaz de evitar que uma bolha estoure em um futuro distante.
